Kommunen steht gemäß § 24 Baugesetzbuch (BauGB) unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken zu. Insbesondere beim Verkauf von nach WEG aufgeteilten Wohngebäuden oder Anteilen von Gesellschaften (sogenannter Share Deal) gab es in der Vergangenheit Unsicherheit bei der Anwendbarkeit der Vorschriften über das gemeindliche Vorkaufsrecht.
Hierauf reagiert der Gesetzgeber und legt Vorschläge für Änderungen und Klarstellungen vor:
Veräußerung von Erbbaurechten und nach WEG aufgeteilten Wohngebäuden
Die Neuregelung in § 24 Absatz 2 BauGB soll die Teilung und Veräußerung zum Zweck der Umgehung der Ausübung von kommunalen Vorkaufsrechten unterbinden und wird u.a. zu Präventionszwecken eingeführt.
Mit der Ergänzung in § 24 Absatz 2 BauGB sollen die kommunalen Vorkaufsrechte gestärkt werden, indem die Umgehung ihrer Ausübung durch Begründung von Wohnungseigentum eingedämmt wird. Es besteht ein Zusammenhang mit einer Entscheidung des OVG Hamburg, wonach das Vorkaufsrecht bei einem nach WEG aufgeteilten Wohngebäude ausgeschlossen sei, auch wenn das Gebäude insgesamt verkauft werde. Dieser Rechtslage soll der geänderte Entwurf entgegenwirken und schränkt die unproblematische Veräußerbarkeit von Eigentumswohnungen erheblich ein. Der Gesetzgeber vertritt dabei die Auffassung, dass der Verkauf von allen auf einem Grundstück liegenden Eigentumseinheiten in einer Transaktion an einen Käufer wirtschaftlich dem Verkauf eines Grundstücks entspricht. Dieser Rechtsgedanke findet sich auch in § 9 Absatz 1 Nummer 2 WEG, der für diesen Fall die Schließung der Wohnungsgrundbücher zulässt. Im Übrigen bleibt es dabei, dass der Gemeinde in Bezug auf einzelne Eigentumswohnungen, beim Verkauf an verschiedene Käufer und beim Verkauf von Erbbaurechten kein Vorkaufsrecht zusteht.
Anwendung des Vorkaufsrechts bei Share Deals
Der Vorschlag zu Absatz 2 a greift anhaltende Diskussionen über die Umgehung gemeindlicher Vorkaufsrechte durch sog. Share Deals auf. Das Bestehen eines (gesetzlichen) Vorkaufsrechts knüpft grundsätzlich an den Kauf eines Grundstücks an. Diese Voraussetzung liegt nicht vor, wenn eine Gesellschaft Eigentümerin eines Grundstücks ist und der Käufer nicht das Grundstück (asset), sondern die Geschäftsanteile an der Gesellschaft (shares) erwirbt.
In den vergangenen Jahren gab es vereinzelt Fälle, in denen auch bei einem Share Deal das Bestehen eines Vorkaufrechts angenommen wurde. Dem lag in der Regel folgender (verkürzter) Sachverhalt zugrunde: Der Eigentümer eines Grundstücks bringt dieses in eine Gesellschaft ein und veräußert unmittelbar im Anschluss die Geschäftsanteile an der Gesellschaft an einen Käufer. Die das Vorkaufsrecht ausübenden Körperschaften (und teilweise auch die dazu angerufenen Gerichte) sahen darin ein das Vorkaufsrecht auslösendes Umgehungsgeschäft. Einzelheiten und verschiedene Rechtsfragen sind umstritten bzw. ungeklärt.
Der zugrundeliegende Rechtsgedanke wird nun durch § 24 Abs. 2a n. F. BauGB umgesetzt. Der Wortlaut der Regelung knüpft dabei offenbar an den bisherigen Umgehungsfällen an, in denen ein Eigentümer zunächst das Grundstück in eine Gesellschaft einbringt. Nicht Gegenstand der Neuregelung sind also z. B. Konstellationen, in denen ein Projektentwickler, der ein Wohnbauprojekt über eine gesonderte Projektgesellschaft durchführt, die Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft an einen Endinvestor veräußert.
Geringe Praxisrelevanz zu erwarten
Im Ergebnis soll durch § 24 Absatz 2a BauGB die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft das Bestehen bzw. die Auslösung von gemeindlichen Vorkaufsrechten dem Kauf eines Grundstücks gleichgestellt werden. Die praktische Relevanz der Regelung wird überschaubar sein.