Eckpunktepapier der Regierung zum Gebäudetyp-E
Die Bundesregierung hat Ende 2025 ein Eckpunktepapier für eine zivilrechtliche Umsetzung des Gebäudetyps-E präsentiert. Zuletzt wurden diese Bestrebungen im Rahmen einer Konferenz des Bundeskanzlers mit den Regierungen der Länder wieder aufgegriffen.
Damit soll einfacheres und kostengünstigeres Bauen ermöglicht werden. Als Ursache für die andauernde Krise im Wohnungsbau wird neben hohen Finanzierungskosten auch vermehrt auf detaillierte und kostenintensive Baustandards verwiesen.
- Vertragsrechtlich relevant sind die sogenannten „allgemeinen anerkannten Regeln der Technik“ (aaRdT). Hierunter sind die Regeln der Technik zu fassen, die von einer hinreichenden Zahl kompetenter Fachkräfte als technisch geeignet und angemessen erachtet werden und die sich in der Praxis bewährt haben.
- Das Bauvertragsrecht des BGB verhält sich – anders als die VOB/B – nicht zu den aaRdT. Die Rechtsprechung nimmt regelmäßig an, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber im Sinne einer (stillschweigenden) Beschaffenheitsvereinbarung nach § 633 Abs. 2 S. 1 BGB die Einhaltung der aaRdT verspricht. Dies gilt auch für die komfortbedingten Anforderungen. Weicht also beispielsweise der Schallschutz eines Gebäudes vom Standard moderner DIN Normen ab, kann dies, auch wenn die Funktionstauglichkeit hierdurch nicht aufgehoben ist, einen Sachmangel begründen.
Damit entsteht für die Baupraxis, ohne abweichende Vereinbarung, ein Mindeststandard, der über das objektiv Nötige hinausgeht und zugleich Haftungsrisiken auf Auftragnehmer verlagert.
Eine solche Vereinbarung ist jedoch nur wirksam, wenn eine umfassende Aufklärung darüber erfolgt, was dies für den jeweiligen Vertragspartner bedeutet. Dies ist mit entsprechenden Rechtsunsicherheiten verbunden.
- Das Eckpunktepapier dient der Einführung eines Gebäudetyp-E-Vertrags. Soweit ein Gebäudetyp-E- Vertrag abgeschlossen wird, schuldet der Auftragnehmer für die Bereiche, die durch die jeweils anwendbaren technischen Baubestimmungen der Länder geregelt werden, für die Bauausführung als Mindeststandard nur die Einhaltung derjenigen anerkannten Regeln der Technik, die in diesen technischen Baubestimmungen der Länder enthalten sind. In diesem Rahmen soll es keine „tatsächliche“ Vermutung mehr geben, nach der technische Regelwerke – wie die DIN-Normen – anerkannte Regeln der Technik sind.
- In allen Bereichen, die nicht durch technische Baubestimmungen geregelt werden, etwa bestimmte Qualitäts- und Komfortstandards, schuldet der Auftragnehmer nur einen „einfachen Standard“. Die zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit muss aber selbstverständlich gewährleistet bleiben.
- Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik sollen nicht mehr zwingend einen Mangel begründen. Hierbei ist eine Gleichschaltung zum Bauordnungsrecht avisiert. So soll eine Abweichung von den technischen Baubestimmungen der Länder dann möglich sein, wenn die Abweichung als gleichwertige Lösung nach der Landesbauordnung zugelassen ist z.B. § 67 Abs. 1 Ziff. 3 HBauO.
- Der Auftragnehmer muss weiterhin aufklären, allerdings sollen die Anforderungen reduziert werden. Auch soll hier differenziert werden: gegenüber Unternehmern genügen allgemeine Hinweise, gegenüber Verbrauchern ist Textform erforderlich.
- Im Rahmen von sich zeitlich anschließenden Kauf- oder Mietverträgen müssen Käufer und Mieter über den reduzierten Standard informiert werden.
Der Gebäudetyp-E Vertrag soll für mehr Rechtssicherheit sorgen und Gestaltungsspielräume beim Bauen schaffen. Die Gleichschaltung mit dem öffentlichen Baurecht in Gestalt der bautechnischen Bestimmungen ist mit Blick auf die Rechtssicherheit grundsätzlich zu begrüßen. Gleiches gilt für die Informationspflichten im Rahmen von Kauf- oder Mietverträgen. Auf eine Berücksichtigung dieser „Verträge in der Kette“ hatten wir bereits in der Vergangenheit hingewiesen.
Die Regierung und insbesondere die Baubranche knüpft hohe Erwartungen an den Gebäudetyp-E. Die Beispiele im Eckpunktepapier zeigen zwar Einsparpotenziale, doch bleibt offen, ob dem grundlegenden Problem der hohen Baukosten hierdurch wirksam begegnet werden kann. So gibt es betreffend das tatsächliche Kostensenkungspotenzial bis heute nur wenig belastbare Daten.