Zur Begründung der aktuellen Wohnungsbaukrise wird neben hohen Rohstoffpreisen zunehmend auf steigende Kosten infolge hoher Baustandards verwiesen.
Diese erfahren durch technische Normen wie die des Deutschen Instituts für Normung (DIN) eine Ausgestaltung, welche zum Teil als Überregulierung empfundenen wird, da neben sicherheitsrelevanten auch hohen komfortbedingte Anforderungen gestellt werden.
Vertragsrechtlich relevant sind die sogenannten „allgemeinen anerkannten Regeln der Technik“ (aaRdT). Hierunter sind die Regeln der Technik zu fassen, die von einer hinreichenden Zahl kompetenter Fachkräfte als technisch geeignet und angemessen erachtet werden und die sich in der Praxis bewährt haben.
Das Bauvertragsrecht verhält sich – anders als die VOB/B – nicht zu den aaRdT. Die Rechtsprechung nimmt jedoch in der Regel an, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber im Sinne einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung nach § 633 Abs. 2 S. 1 BGB die Einhaltung der aaRdT verspricht. Hiervon erfasst sind auch die vorbenannten komfortbedingten Anforderungen.
Mithin kann ein Bauwerk bei Abweichung von den aaRdT mangelbehaftet sein, obwohl es funktionstauglich hergestellt wurde. Weicht also beispielsweise der Schallschutz eines Gebäudes vom Standard moderner DIN Normen ab, kann dies einen Sachmangel begründen. Ob das Wohnen die Einhaltung von Komfortstandards immer zwingend erfordert, darf mit Blick auf die begehrten Hamburger Altbauwohnungen durchaus in Frage gestellt werden.
Der mit dem Gesetzesentwurf unter dem Begriff Gebäudetyp-E verfolgte Ansatz besteht darin, Auftragnehmern eine Abweichung von Komfortstandards zu ermöglichen, ohne dass dies zur Mangelhaftigkeit des Werkes führt.
Hierfür soll eine Vermutungsregelung in den § 650 a BGB aufgenommen werden, der zur Folge bautechnische Normen, die – in Abgrenzung zu sicherheitsrelevanten Anforderungen – reine Ausstattungs- und Komfortmerkmale abbilden, keine anerkannte Regeln der Technik und somit nicht mehr stillschweigend vereinbart sind.
Flankiert werden soll diese Regelung von der Einführung eines neuen Paragraphen für Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern. Im Rahmen eines solchen Vertragsverhältnisses sollen künftig Abweichungen von den aaRdT möglich sein, ohne dass der Unternehmer den Besteller über die hiermit verbundenen Risiken und Konsequenzen aufklären muss.
Ob den hohen Baukosten durch die vorstehenden Regelung effektiv Einhalt geboten werden kann, bleibt abzusehen. So liegen bislang keine verlässlichen Zahlen vor, welchen Anteil komfortbedingte Anforderungen an den Baukosten tatsächlich haben. Auch mag das Abweichen von besagten Standards zwischen Unternehmern erleichtert werden. Das grundlegende Problem wird hierbei jedoch nur auf die letzte Ebene, nämlich auf den Kauf oder die Anmietung der Wohnung durch einen Verbraucher verlagert. Ohne entsprechende Anpassungen insbesondere im Mietrecht könnten sich die Gesetzänderungen als stumpfes Schwert erweisen.
Wir werden die weitere Entwicklung – wie auch das Gesetzgebungsverfahren, in welchem der Entwurf derzeit feststeckt – verfolgen und Sie selbstverständlich auf dem Laufenden halten.