Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen vom 14.02.2025 (Aktenzeichen V ZR 236/23 und V ZR 128/23) entschieden, dass die Wohnungseigentümer nunmehr nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Änderung der Kostenverteilung auch entgegen vorherigen Regelungen in der Teilungserklärung beschließen können.
Nach altem Recht war es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz versagt, eine in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Kostenverteilung zu ändern und hierbei auch Wohnungseigentümer erstmalig mit Kosten zu belasten. Dies hat nach neuer Rechtslage keinen Bestand mehr. Es ist nun grundsätzlich möglich, eine von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostentragung zu beschließen. Die erforderliche Beschlusskompetenz besteht auch dann, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird und Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden.
Ob derartige Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, hat der Bundesgerichtshof in den neuen Entscheidungen konkretisiert. Bei einer vereinbarten objektbezogenen Kostentrennung wird es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil entfallenden Kosten zu beteiligen. Denn grundsätzlich wird die zuvor vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage angemessen sein, weil sich Gebrauch bzw. Gebrauchsmöglichkeiten besonders stark unterscheiden. Ein Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung bedarf daher ausnahmsweise eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen.
Wann ein sachlicher Grund vorliegt ist stets anhand der Umstände des Einzelfalls zu ermitteln. Eine dahingehende Überprüfung wird indes nur vorzunehmen sein, wenn diese gerichtlich angefochten werden.
Für den einzelnen Wohnungseigentümer bedeutet dies unter Umständen eine Pflicht zur Anfechtung derartiger für ihn nachteiliger Beschlüsse und damit einen finanziellen Nachteil.
Für die Mehrheit in der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnen die Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hingegen eine Vielzahl neuer Möglichkeiten um anderweitige Kostenverteilungen zu beschließen. Gern unterstützen wir Sie bei der Formulierung der notwendigen Beschlüsse.