Mit Urteil vom 7.12.2023 hat der Bundesgerichtshof (VII ZR 231/22) die umstrittene Frage, ob sich beim Bauträgervertrag die Verjährung des Anspruches des Bauträgers nach § 195 BGB (drei Jahre) oder nach § 196 BGB (10 Jahre) richte, zu Gunsten des Bauträgers entschieden. Danach ist klar, dass die Verjährung für den Vergütungsanspruch des Bauträgers regelmäßig einheitlich 10 Jahre beträgt.
Der Sachverhalt:
Die klagende Bauträgerin begehrte von den beklagten Wohnungskäufern als Gesamtschuldnern die Zahlung der letzten Rate aus einem Bauträgervertrag über den Erwerb einer Eigentumswohnung nebst Stellplatz.
Der notarielle Kaufvertrag datierte vom 26. Februar 2013. Der Vertrag enthält einen Ratenplan zur Kaufpreiszahlung. Danach ist der Kaufpreis, soweit die näher bezeichneten Grundfälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, in sieben vom Baufortschritt abhängigen Raten zu zahlen. Die Schlussrate von 3,5 % des vereinbarten Preises ist vertragsgemäß nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen. Über diese Rate streiten die Parteien.
Die Beklagten haben im Rechtsstreit – soweit hier von Interesse – die Einrede der Verjährung erhoben. Die Klage der Klägerin war in beiden Vorinstanzen erfolglos. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen. Auf das Schuldverhältnis zwischen den Parteien ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2002 und bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB.
Das Berufungsgericht war der Auffassung, die durch die Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greife durch.
Die Restvergütungsforderung der Klägerin sei verjährt. Sie unterliege der regelmäßigen Verjährungsfrist, die gemäß § 195 BGB drei Jahre betrage. Auch wenn die streitgegenständliche Forderung Teil des Entgelts dafür sei, dass die Klägerin den Beklagten Eigentum an einem Grundstück zu übertragen habe, und die errichtete Wohnung "lediglich" wesentlicher Bestandteil des Miteigentumsanteils sei, richte sich die Verjährung nicht nach § 196 BGB.
Der Charakter des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags über den Kauf der noch zu errichtenden Eigentumswohnung werde durch den Bau der Wohnung geprägt. Die Vergütung der Klägerin sei zumindest teilweise im Werkvertragsrecht geregelt, § 631 BGB, so dass sich die Verjährung einheitlich nach den Verjährungsregelungen für den Werklohn richte. In diesem Falle wäre die Forderung verjährt; käme § 196 BGB zur Anwendung ist dies unstreitig nicht der Fall. Es kam also auf die Frage an, nach welcher der beiden Vorschriften sich die Verjährung des Vergütungsanspruches des Bauträgers richtet.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof gibt dem Bauträger recht; die Verjährung seines Vergütungsanspruches richtet sich einheitlich nach § 196 BGB; die Frist beträgt damit 10 Jahre ab der Fälligkeit des Anspruches, im konkreten Fall der Fälligkeit der letzten Rate.
Der Bundesgerichtshof verweist zur Begründung auf seine ständige Rechtsprechung, nach der es sich beim Bauträgervertrag zwar um einen einheitlichen Vertrag, der neben werkvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente enthält, handele. Die Verjährung sei aber für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers einheitlich festzulegen; eine Aufteilung des Vergütungsanspruches sei nicht möglich, es sei denn, die Vertragsparteien hätten dies ausdrücklich vereinbart. § 195 BGB stelle eine Grundnorm des Verjährungsrechtes dar, die durch spezielle Normen verdrängt werde. § 196 BGB bilde bezogen auf den Vergütungsanspruch des Bauträgers eine solche speziellere Norm. Maßgeblich sei dabei, dass der Vergütungsanspruch auch die Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück sei. Da aber die zu errichtende Wohnung/ das zu errichtende Haus wesentlicher Bestandteil des Grundstückes (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB) sei und damit nur mit dem Eigentum am Grundstück übertragen werden könne, sei es gerechtfertigt, die Vergütung des Bauträgers insgesamt als Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums am Grundstück im Sinne des § 196 BGB aufzufassen. Die Verjährungsfrist richte sich damit einheitlich nach § 196 BGB und betrage 10 Jahre.
Die Frage, welche Verjährungsfrist für den Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt, war umstritten. Der Bundesgerichtshof hat die Frage jetzt zu Gunsten der überwiegend vertretenen Auffassung und damit zu Gunsten des Bauträgers entschieden. Die Entscheidung ist zu begrüßen. Sie klärt zunächst die Rechtslage und stärkt dabei die Rechte des Bauträgers. Da für die Gegenrechte der Erwerber (Nacherfüllung, Gewährleistung) bereits eine fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme/Übergabe gilt, muss der Bauträger nicht bereits während der noch laufenden Gewährleistungsfrist der Erwerber bereits verjährungshemmende Maßnahmen hinsichtlich seines Vergütungsanspruches ergreifen. Zu beachten ist, dass nach § 200 Satz 1 BGB die Verjährungsfrist für Ansprüche, die nicht der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB unterliegen, mit deren Entstehung beginnt. Die 10-Jahres-Frist beginnt daher mit der Fälligkeit der Rate, und nicht etwa mit dem 01.01. des Folgejahres wie es § 199 Abs. 1 BGB bei Vorliegen der dort genannten Voraussetzungen für Ansprüche, die der regelmäßigen Verjährung unterliegen, anordnet.